Por Jon Schuppe y Phil Prazan - NBC Miami
SURFSIDE, Florida — A finales del año pasado, después de años de retrasos y disputas, la Asociación de Condominios Champlain Towers South comenzó a buscar desesperadamente 16.2 millones de dólares para reparar importantes daños estructurales que amenazaban lentamente el edificio de gran altura de Surfside, y que pueden haber contribuido al colapso del 24 de junio.
El lugar obvio para buscar era el fondo de reserva del edificio: dinero extra guardado para cubrir el coste de reparaciones futuras. Pero la cuenta tenía solo 777,000 dólares, según los documentos de la junta de condominios.
El derruumbe, que mató al menos a 54 personas y dejó a otras 86 desaparecidas, ocurrió antes de que la junta de condominios pudiera recolectar el dinero necesario de los residentes y comenzar las reparaciones.
Se desconoce la causa del colapso, y los investigadores, expertos y activistas están tratando de determinar si las reparaciones necesarias que no se llevaron a cabo jugaron un papel en el suceso, si la junta pudo haber visto el problema venir antes y si una ley de Florida que regula las reparaciones de condominios que fue derogada hace una década hace podría haber marcado la diferencia.
Una forma de realizar un seguimiento de las reparaciones necesarias es un "estudio de reserva", en el que las juntas de condominios traen a expertos como ingenieros o especialistas certificados cada cierto tiempo para inspeccionar los edificios y estimar cuánto deberían recaudar las juntas de los residentes para prepararse para futuras reparaciones.
Los documentos financieros del edificio, obtenidos por NBC News y NBC Miami, cadenas hermanas de Noticias Telemundo, revelan que Champlain Towers South no había realizado un estudio de reserva profesional desde al menos 2016. Esa decisión fue legal, pero significó que la planificación se dejó en manos de la junta, un grupo cambiante de voluntarios con poca formación en mantenimiento de edificios.
"Si los propietarios hubieran tenido ese estudio, si la junta hubiera sido proactiva y hubiera financiado sus reservas, esto nunca hubiera sucedido", opinó Julio Robaina, exlegislador estatal republicano.
"Uno de los pasos que se debe tomar respecto a un edificio, especialmente un edificio antiguo, es tener fondos disponibles para cuando tenga que enfrentar costes importantes", explicó Gary Mars, un abogado del sur de Florida que representa a las asociaciones de condominios.
Una encuesta realizada el año pasado por el Community Associations Institute reveló que la mayoría de las asociaciones de propietarios dudan en aumentar las tarifas de los residentes, anticipándose a que se negarán y, por lo tanto, no planifican arreglos de infraestructura a largo plazo.
"Al posponer las inspecciones, los estudios de reserva y, en última instancia, las reparaciones o reformas, las juntas a menudo terminan enfrentando un proyecto exponencialmente más complejo y costoso a largo plazo", señala el informe.
Maxwell Marcucci, portavoz de la Asociación de Condominios Champlain Towers South, se negó a comentar sobre los estudios de reservas. En una declaración anterior a NBC News, dijo que la junta de condominios estaba haciendo todo lo posible para garantizar que el edificio fuera seguro.
“No son ingenieros ni expertos en seguridad de edificios”, apuntó Marcucci. “Contrataron expertos de confianza, y en ningún momento indicaron que hubiera una amenaza de colapso inminente”, explicó.
Muchos expertos opinan que es la mejor práctica para los condominios es contar con un estudio de reserva profesional, particularmente los más antiguos en la costa, como Champlain Towers South, construido en 1981, y que han estado expuestos durante décadas a la sal y el agua del mar.
Robaina, copropietario de una empresa de administración de propiedades, señaló que mantener reservas económicas "es la acción más importante que debe tomar una junta de condominios".
La ley de Florida requiere que las juntas de condominios mantengan reservas para reparaciones superiores a 10,000 dólares pero no dice exactamente cuánto ahorrar. Eso significa que las juntas de condominios tienen cierta flexibilidad para evitar ahorrar para reparaciones que no necesitan hacerse de inmediato.
Además, la ley permite que los edificios de condominios renuncien por completo al requisito de ahorro. Una vez que haya aprobado su presupuesto anual, una junta de condominios puede brindar a los residentes la oportunidad de optar por no recolectar reservas mediante el voto de la mayoría de los propietarios de apartamentos. Los votos son comunes en los edificios de condominios de Florida, según abogados especializados en el tema.
Eso es lo que parece que hizo Champlain Towers South, según los letrados.
Los expertos señalaron la dependencia de la junta de evaluaciones especiales (tarifas adicionales además de los pagos mensuales normales de los residentes) para financiar las reparaciones necesarias. La junta impuso una tasación especial de un millón de dólares en 2016 para renovaciones de pasillos y una tasación especial de 350,000 en 2019 para trabajos en un generador, una bomba y un tanque de combustible.
Dichas derramas indican que el edificio no contaba con ahorros suficientes de obtenidos a través de las tarifas mensuales regulares, eligiendo en cambio esperar hasta que se necesite una reparación costosa para pedir a los residentes que lo paguen, según los expertos. Muchas asociaciones toman esa decisión votando repetidamente para renunciar o reducir la financiación de sus reservas.
"No puedo evitar pensar que el edificio hizo eso durante años y años, por lo que no había suficientes fondos disponibles", apuntó Matthew Kuisle, director regional del Sureste de Reserve Advisors, que prepara estudios de reservas. "¿Por qué harían eso? Tienen tarifas más bajas. Pero a la larga, las tarifas son un pequeño precio a pagar", afirmó.
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Las deficiencias de ese enfoque comenzaron a quedar claras en 2018, cuando la junta comenzó a inspeccionar el edificio antes de una revisión ordenada por el condado de Miami-Dade para los edificios que alcanzan los 40 años.
En un informe de octubre de 2018, el ingeniero Frank Morabito alertó a la junta sobre "daños estructurales importantes" en las losas de concreto debajo de la plataforma de la piscina del edificio y su entrada. Culpó a un "error mayor" en la construcción del edificio y años de corrosión. Calculó el coste de las reparaciones en nueve millones de dólares.
Impactados por la cifra, la junta invitó a un funcionario de urbanismo Surfside a su reunión de noviembre de 2018. El funcionario dijo a la junta que el edificio estaba "en muy buen estado", según el acta de la reunión. Algunos residentes han dicho que eso los llevó a creer que la situación no era grave.
Aun así, la junta comenzó a tratar de encontrar una manera de reparar el daño estructural y de pagarlo.
Los desacuerdos sobre los costes frustraron a los miembros de la junta. Cinco miembros renunciaron durante dos semanas en el otoño de 2019. La asociación de condominios ha tenido cuatro presidentes desde 2018.
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A fines del año pasado, la junta había aceptado que no había una manera segura de avanzar sin hacer la reconstrucción masiva recomendada por Morabito, junto con las reparaciones a un techo deteriorado. Morabito comenzó el trabajo preliminar y encontró que el daño descubierto en 2018 había empeorado. La factura se elevó a más de 16 millones de dólares.
La junto trató de obtener el dinero y encontró 707,000 dólares restantes de las evaluaciones especiales anteriores y 777,000 más en reservas. Pero una cuarta parte de las reservas se destinaron a deducibles de seguros, por lo que se quedó en 556,000 dólares.
La junta decidió no aprovechar las reservas en caso de que hubiera otra emergencia. Eso significaba que al edificio le faltaban 15.5 millones de dólares, que la junta votó en abril para recaudar mediante una tasación especial. El coste para los residentes sería de 80,000 a 360,000 dólares por unidad.
"Mucho de este trabajo podría haberse hecho o planeado en años pasados. Pero aquí es donde estamos ahora", escribió el presidente de la junta, Jean Wodnicki, a los residentes antes de la votación.
El mes pasado, la junta había comenzado a trabajar en el techo y licitó otras reparaciones. Las respuestas debían recibirse el 7 de julio. Dos semanas antes de la fecha límite, el edificio se derrumbó parcialmente.
La lucha de casi tres años de la junta para comenzar a trabajar en el proyecto de reemplazo de concreto ha amenazado a las secuelas de la catástrofe. Los investigadores no han determinado qué causó la falla; los soportes deteriorados están entre las posibilidades.
Los expertos dicen que el grado de deterioro documentado en el informe de 2018 plantea preguntas sobre cómo el daño pasó desapercibido anteriormente.
"Leí el informe y me pregunté hacía cuánto tiempo el edificio se veía de esa manera", señaló Robert Nordlund, fundador y director ejecutivo de Association Reserves, una firma de estudios de reservas con sede en California. "¿Se veía así en 1998? ¿2008? Porque claramente hubo un deterioro significativo en ese informe de 2018", opinó.
Los documentos revisados por NBC News y NBC Miami, incluidas las auditorías, los presupuestos, los estados financieros y las actas de las reuniones de la junta, no indican cuándo comenzaron los problemas estructurales señalados por Morabito, aunque la junta pagó para reemplazar las tuberías con fugas en el estacionamiento del edificio en 2016.
Pero los documentos revelan que la junta no realizó estudios de reserva profesionales y, en cambio, se basó en los miembros de la junta para determinar cuánto ahorrar para reparaciones.
En 2016, un contable que realizaba una auditoría de fin de año señaló que "no se ha realizado un estudio independiente para determinar la idoneidad del financiamiento actual" y que "las estimaciones de los costos de reemplazo futuros se basan en estimaciones proporcionadas por el comité de presupuesto".
Las auditorías realizadas por el mismo contable en 2017, 2018 y 2019 incluyeron el mismo lenguaje. El año pasado, un contador diferente proporcionó un descargo de responsabilidad similar.
Mars, el abogado que representa a las asociaciones de condominios, dijo que cree que la nota era el contable diciendo: "No tenemos ninguna documentación oficial en la que confiar".
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Jeffrey Rembaum, otro abogado de asociaciones de condominios, señaló cifras en las auditorías que mostraban que de 2016 a 2020, la junta no actualizó la cantidad de dinero necesaria para reemplazar balcones y concreto.
Cada año, la junta estimó que se necesitarían 320,000 dólares para el trabajo, incluso después de que el informe de Morabito descubriera que se necesitaban reparaciones mucho más amplias y costosas.
“Sabemos que el edificio tenía millones en reparaciones de concreto en el horizonte. Entonces, ¿cómo se obtuvieron 320,000 dólares para sus necesidades actuales? Si hubieran tenido un estudio de reserva y un ingeniero hubiera mirado lo que tenían, habrían obtenido una cifra más alta. Eso sugiere que la junta no lo actualizó", afirmó el letrado.
Y añadió: "Este es el efecto de que Florida no requiera un estudio de reserva de personas calificadas".
Más de una década desde que se derogara su efímera ley sobre estudios de reservas, Robaina dijo que espera que los legisladores cambien de rumbo y vuelvan a imponer esa norma.
"Esta es una ventana de oportunidad", dijo, "y desafortunadamente fue necesaria una tragedia que podría haberse evitado".