Por Greg Iacurci - CNBC
Se prevé que los tipos de interés de las hipotecas bajen el año que viene, pero eso no significa que los posibles compradores de vivienda deban retrasar necesariamente la compra por la perspectiva de unos costes de financiación más bajos.
El tipo de interés de una hipoteca fija a 30 años bajará a una media del 4.5% en 2023, según una reciente previsión sobre la vivienda publicada por Fannie Mae, un prestamista patrocinado por el Gobierno.
Esta dinámica ofrecería un alivio a los posibles compradores de viviendas que han visto cómo los tipos de interés hipotecarios se han disparado este año.
La Reserva Federal (Fed) comenzó a aumentar su tipo de interés de referencia en marzo para controlar la inflación obstinadamente alta, lo que se ha traducido en un aumento de los costes de los préstamos para los consumidores, que pueden sentir un latigazo a partir de 2020, cuando los tipos tocaron fondo cerca de niveles históricamente bajos.
Se espera que los tipos medios se sitúen en el 4.7% y el 4.4% en el primer y cuarto trimestre de 2023, respectivamente, frente al 5.2% del segundo trimestre de este año, según Fannie Mae.
Aun así, los consumidores deberían “tomar las previsiones con un grano de sal”, según Keith Gumbinger, vicepresidente de HSH, una empresa de investigación de mercados.
“Si se participa en el mercado, los tipos de interés son importantes, pero quizá no sean el componente más importante”, explicó Gumbinger.
Cómo afectan los tipos de interés a su cartera
Los tipos de una hipoteca fija a 30 años -cuyo tipo de interés no cambia a lo largo del plazo del préstamo- han subido más de dos puntos porcentuales desde principios de 2022.
Los tipos alcanzaron una media del 5.55% la semana del 23 de junio, según datos de Freddie Mac, otra entidad patrocinada por el Gobierno. Esta cifra es significativamente superior al 3.22% de la primera semana de enero, aunque supone un ligero descenso con respecto al máximo del 5.81% alcanzado en junio.
Incluso un salto aparentemente pequeño en los costes hipotecarios puede tener un gran impacto en los consumidores, a través de pagos mensuales más altos, más intereses de por vida y un préstamo total más pequeño.
He aquí un ejemplo, según los datos de HSH: con un tipo de interés fijo del 3.5%, un comprador de vivienda con una hipoteca de 300,000 dólares pagaría unos 1,347 dólares al mes y 185,000 dólares de intereses totales en 30 años. Con un tipo del 5.5%, el propietario pagaría 1,703 dólares al mes y más de 313,000 dólares en intereses por el mismo importe de préstamo.
He aquí otro ejemplo, que supone que un comprador tiene unos ingresos anuales de 80,000 dólares antes de impuestos y realiza un pago inicial de 30,000 dólares. Este comprador tendría derecho a una hipoteca de 295,000 dólares si los tipos fueran del 3,5%, unos 50,000 dólares más que el mismo comprador con un tipo del 5,5%, según los datos de HSH. Ese diferencial puede poner cierta vivienda fuera de su alcance.
Lo que los posibles compradores deben tener en cuenta
Muchos consumidores han optado por una hipoteca de tipo variable en lugar de una fija, ya que los costes de los préstamos se han disparado.
Los préstamos a tipo variable representaron más del 12% de las solicitudes de hipotecas tanto en junio como en julio de este año, la mayor proporción desde 2007 y el doble del porcentaje de enero de este año, según datos de Zillow.
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Estos préstamos son más arriesgados que las hipotecas a tipo fijo. Por lo general, los consumidores pagan un tipo fijo durante cinco o siete años, tras los cuales se reajusta; entonces, los consumidores pueden tener que pagar cuotas mensuales más elevadas en función de las condiciones del mercado.
Kevin Mahoney, planificador financiero certificado con sede en Washington D.C., es partidario de los préstamos a tipo fijo por la seguridad que ofrecen a los consumidores. Los compradores de viviendas con una hipoteca fija pueden refinanciar y reducir sus pagos mensuales si los tipos de interés bajan en el futuro.
En términos más generales, los consumidores deberían evitar utilizar estimaciones de hipotecas como las de Fannie Mae como guía para sus decisiones de compra, añadió. Las circunstancias y los deseos personales deberían ser el principal motor de las decisiones financieras; además, estas predicciones pueden resultar muy inexactas, dijo.
“En algunos casos, se pueden perseguir mejores cifras durante años si las cosas no salen como uno quiere”, dijo Mahoney, fundador y director general de la empresa de planificación financiera Illumint, centrada en los millennials.
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Sin embargo, los posibles compradores pueden arriesgarse a esperar si no tienen un calendario rígido para la compra y cuentan con un colchón en sus presupuestos en caso de que los tipos hipotecarios no se muevan según lo previsto, añadió Mahoney.
Los consumidores que encuentren una casa que les guste -y puedan permitirse comprarla- probablemente estén mejor servidos si aprovechan la oportunidad ahora en lugar de retrasarla, señaló Gumbinger.
Incluso si los costes de los préstamos mejoran el año que viene, la asequibilidad general seguirá siendo un reto si los precios de la vivienda siguen siendo elevados, por ejemplo, añadió.