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Los compradores aún pueden reducir los intereses de sus préstamos para vivienda. Explicamos cómo

Expertos recomiendan planear por cuánto tiempo desea ser propietario de la vivienda que va a comprar y también analizar las opciones que tiene para aumentar su puntuación de crédito o pagar cuotas más económicas.

Por Cheryl Winokur Munk - CNBC + Acorns

Tras caer a mínimos históricos en 2020 y 2021, las tasas de interés hipotecario vuelven a subir a niveles alarmantes. Aunque en las últimas semanas se ha producido un retroceso en la subida, al acercarse al 6%, los intereses actuales siguen siendo casi el doble de lo que pagaban algunos compradores de vivienda en los últimos años. Con la inflación en alza y la posibilidad de nuevas subidas de los intereses, algunos compradores de vivienda están cancelando ofertas, y otros buscan las formas de reducir los costos.

Aquí le contamos cinco formas de ahorrar dinero.

1. Intente mejorar su puntuación de crédito

Los consumidores pueden ser capaces de mejorar su puntuación de crédito en menos de un mes, aseguró Daniel Rodríguez, director de operaciones de la empresa de gestión de la riqueza Hill Wealth Strategies. Comience por comprobar si hay discrepancias en su informe de crédito que podrían hacer que su situación de deuda parezca peor de lo que realmente es, agregó. Además, si dispone de dinero, pague sus deudas para reducir su relación de deuda-crédito. 

Una vez que haya tomado medidas positivas para mejorar su crédito, considere la posibilidad de pedir a su prestamista que inicie un proceso llamado rapid rescore como una forma de obtener cambios positivos en su crédito de forma rápida, normalmente en una semana en lugar de 30 a 60 días. 

"Cualquier cosa ayuda. Aunque sólo sean cinco puntos, puede suponer una gran diferencia", afirma John W. Mallett, presidente de MainStreet Mortgage, un agente hipotecario de Westlake Village, California.

2. Compare los precios

Compare las ofertas de prestamistas y productos. Un banco local o una cooperativa de crédito en la que usted haga muchos negocios podría ofrecer tipos más competitivos que un banco grande con el que nunca haya tenido relación antes. También puede recurrir a un agente hipotecario para comparar los intereses que ofrecen los prestamistas.

Otra opción podría ser un banco hipotecario, especializado en productos de préstamo para la vivienda. Antes de recurrir a ellos, es bueno hacerse una idea básica de lo que hay disponible utilizando herramientas como Bankrate.com o NerdWallet.

3. Considere el pago por puntos

Los puntos hipotecarios son tasas que el prestatario paga al prestamista a cambio de una tasa de interés reducida. Cada punto equivale al 1% del total del préstamo.

He aquí un ejemplo hipotético para un préstamo de 200,000 dólares teniendo en cuenta sólo el capital y los intereses. Con cero puntos y una tasa anual equivalente (TAE, en inglés) del 4.5%, el pago mensual sería de 1,013.37 dólares, según un ejemplo de Bank of America.

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Con un punto, el comprador pagaría 2,000 dólares con una TAE del 4.25% y una cuota mensual de 983.88 dólares. El ahorro total en un préstamo a 30 años sería de 10,616.40 dólares, suponiendo que el comprador sea propietario de la vivienda durante todo el plazo y no la refinancie. Con dos puntos, el comprador pagaría 4,000 para una TAE del 4% y una cuota mensual de 954.83. El ahorro total en ese préstamo sería de 21,074.40 dólares, suponiendo también que el comprador es propietario de la vivienda durante los 30 años sin refinanciar.

Asegúrese de hacer números, teniendo en cuenta factores como el tiempo que espera tener la vivienda. Con la opción de 2 puntos, por ejemplo, se ahorraría 58.54 dólares al mes, en comparación con la opción de préstamo sin puntos. Pero debido al coste inicial de 4,000 dólares, tardaría 68 meses en alcanzar el equilibrio, según Bank of America.

Si va a mantener el préstamo a largo plazo, podría ser mejor pagar puntos para obtener la tasa más baja, aseguró Mallett.

4. Haga un pago inicial grande

En lugar de dar un 20% de entrada, considere la posibilidad de dar más dinero en efectivo por adelantado. Esta estrategia reducirá la relación préstamo-valor del comprador y disminuirá potencialmente los riesgos de los prestamistas, aseguró John Keratsis, presidente y director ejecutivo del prestamista hipotecario Deephaven Mortgage. "Esto puede hacer que los prestatarios sean candidatos más favorables a un préstamo con un tipo de interés más bajo".

Cuánto más bajo depende del prestamista y del producto, pero podría ser de hasta el 1%, afirmó Josip Rupena, director ejecutivo de Milo, una empresa de tecnología financiera que ofrece préstamos hipotecarios.

Por supuesto, esta estrategia también puede tener sus inconvenientes. Hay que asegurarse de tener el efectivo necesario para hacerlo, sin agotar las reservas.

5. Considere otros tipos de préstamo

Una opción es una hipoteca de tipo variable, o ARM.

El 11 de julio, la TAE media de una hipoteca fija a 30 años era del 5.75%, según una encuesta nacional de Bankrate. Por el contrario, indica que la TAE media del mercado para una hipoteca en la que la tasa de interés se mantiene igual durante cinco años es del 5.53%. La TAE media de una hipoteca en la que el interés inicial se mantiene constante durante siete años, es del 4.98%, según Bankrate.

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Otra opción podría ser una hipoteca de un tipo fijo de interés que se amortiza en 30 años y permite al prestatario pagar sólo intereses al principio durante 10 años. Pagará más durante la vida del préstamo, pero podría ser una opción especialmente atractiva si planea mantener la propiedad durante menos de 10 años, dijo Rupena. 

Al sopesar los aspectos económicos de estos tipos de préstamo, el tiempo que se piensa mantener la propiedad es una consideración importante que los posibles compradores deben sopesar cuidadosamente, agregó.

Este artículo es parte de la serie Invest in You: Ready. Set. Grow (Invierte en ti: Preparado. Listo. Crece), una iniciativa de CNBC y Acorns, la app de microinversión. NBC Universal y Comcast Ventures son inversores de Acorns.