Por Michelle Fox - NBC News + Acorns
Las hipotecas con tasas de interés variable (ARM, por sus siglas en inglés) están ganando popularidad de nuevo debido a la subida de tasas de la Reserva Federal. Estos productos ofrecen un interés inicial más bajo que los préstamos de tipo fijo, pero después se ajustan para reflejar las condiciones del mercado.
"En los últimos cuatro meses se ha duplicado la cifra de personas que solicitan un préstamo ARM debido a la rapidez con la que han subido los intereses", dijo Joel Kan, vicepresidente de previsiones económicas de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
El interés medio de una hipoteca de tipo fijo a 30 años es del 5.41%, según Mortgage News Daily, frente al 4.38% de una hipoteca ARM 5/1 (el cinco significa que el interés es fijo durante cinco años y el uno que se reajusta una vez al año durante el resto del préstamo).
"Está claro que la gente busca otras opciones a la hora de financiar su casa, porque compiten con otros compradores y probablemente buscan asegurar la vivienda que quieren, dado lo escaso que es el inventario", afirmó Kan.
Cómo funcionan los ARM
Hay diferentes plazos disponibles para la parte fija del préstamo: generalmente son tres, cinco, siete y 10 años. El periodo de reajuste puede ser de un año o de seis meses, lo que equivaldría a 7/1 o 7/6, respectivamente, para un ARM de siete años.
También hay topes en el tipo de interés, lo que significa que hay una cantidad máxima que la tasa puede aumentar o disminuir cada vez, así como un tope máximo de por vida. Por ejemplo, si tiene un límite de por vida del 5% en su ARM 5/1, su tasa del 4.38% podría acabar siendo del 9.38%.
Por eso es tan importante entender las condiciones específicas de los préstamos que se están considerando.
“Utilizar una hipoteca de tipo variable puede tener sentido en algunas situaciones, pero es un producto hipotecario más sofisticado”, aseguró Danielle Hale, economista de Realtor.com.
[El presidente Biden anuncia un plan para reducir el precio de los alquileres y de las casas]
"Los compradores que lo consideren querrán asegurarse de que entienden los pros, los contras y los riesgos", agregó.
Debe sopesar sus opciones
Las hipotecas de tasa variable no son tan populares como lo fueron durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo a mediados de la década de 2000, cuando las normas de crédito eran laxas y muchos prestatarios terminaron en problemas. Hoy en día, los estándares de crédito son mucho más altos, dijo Kan: "No tenemos los mismos riesgos que entonces".
Pero si se contrata una hipoteca de tipo variable se corre el riesgo de acabar con un tipo de interés sustancialmente más alto que el de un préstamo de tipo fijo. Así, si está pensando en una hipoteca variable, piense en el tiempo que piensa permanecer en la casa.
“Puede tener sentido para las personas que tienen un plazo de tiempo corto”, dice la planificadora Diahann Lassus, directora de Peapack Private Wealth Management en Nueva Jersey.
"Quieren comprar una casa, pero probablemente se mudarán en tres o cinco años", añadió, "si pueden fijar un ARM a cinco años, eso podría ayudarles a reducir su costo y vender antes de que el tipo de interés se recalcule".
[Un ‘cripto crash’ hunde las monedas digitales y desploma el precio del bitcoin]
También puede funcionar para alguien que vaya a pagar el préstamo en un periodo de tiempo relativamente corto, como los que esperan a vender su casa anterior y luego utilizan los ingresos para la nueva casa, dijo Lassus, miembro del Consejo de Asesores Financieros de la cadena de noticias económicas CNBC.
Sin embargo, recuerde que los planes pueden cambiar o que tal vez no pueda vender su casa cuando lo desee. Si acaba manteniendo el préstamo más allá de su tipo fijo inicial y éste sube, acabará con un pago mensual más elevado.
"Asegúrese de saber cuánto puede aumentar el interés de su préstamo y lo que eso significa para su pago mensual y su impacto en su presupuesto", afirmó Hale, experto de Realtor.com.
Por supuesto, los tipos de interés ARM también pueden bajar si los tipos de interés hipotecarios disminuyen.
“Normalmente, cuando se esperan descensos de los tipos de interés hipotecarios, las hipotecas de tipo variable se ofrecen con menos descuento, y muy raramente incluso con una prima respecto a las de tipo fijo”, explicó.
Lassus aconseja a quien tenga previsto permanecer más tiempo que el plazo del tipo fijo de un ARM que se quede con los préstamos tradicionales a tipo fijo.
Los precios de las viviendas también son altos, lo que hace que la asequibilidad sea un factor para muchos. Para aquellos que puedan esperar, sean pacientes y esperen la oportunidad adecuada, dice.
Además, hay que tener en cuenta que los tipos de interés de las hipotecas fijas en torno al 5% aún son razonables, históricamente hablando, señala Lassus: "Hemos vivido este periodo de hipotecas muy, muy baratas y eso ha cambiado nuestra perspectiva”.
“Nos va a llevar un tiempo acostumbrarnos a los tipos hipotecarios más altos y a lo que eso significa”, concluyó.
Este artículo es parte de la serie Invest in You: Ready. Set. Grow (Invierte en ti: Preparado. Listo. Crece), una iniciativa de CNBC y Acorns, la app de microinversión. NBC Universal y Comcast Ventures son inversores de Acorns.