Greg Iacurci - CNBC
Hay indicios de que la inflación puede seguir bajando en los próximos meses, pero la vivienda amenaza con silenciar cualquier mejora.
El índice de precios al consumo, un barómetro clave de la inflación, subió un 7.7% en octubre con respecto al año anterior. Aunque sigue siendo bastante alto en comparación con los niveles históricos, esa lectura anual fue la menor desde enero.
El aumento mensual también fue menor de lo esperado, lo que da esperanzas de que la obstinada inflación, y el impacto negativo que ha tenido en los bolsillos de los consumidores, pueda estar disminuyendo.
Sin embargo, el coste de la vivienda se disparó un 0.8% en octubre, la mayor subida mensual en 32 años. Esto puede parecer contradictorio en un momento en que muchos observadores han dicho que Estados Unidos está en una “recesión inmobiliaria”.
Pero es probable que la inflación de la vivienda -tal y como se refleja en el IPC, al menos- se mantenga elevada durante varios meses o un año, dada su importancia en los presupuestos de los hogares y la dinámica intrínseca de los mercados del alquiler y la vivienda, según los economistas.
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“A medida que el mercado de la vivienda se enfríe, esta categoría también se reducirá, pero es posible que tengamos que esperar hasta el año que viene para que se reduzca significativamente la inflación general”, explicó Jeffrey Roach, economista jefe de LPL Financial.
La vivienda es la parte más importante del gasto de los hogares
La Oficina de Estadísticas Laborales de EE.UU., que emite el informe del IPC, desglosa la categoría de “vivienda” en cuatro componentes: alquiler, alojamiento fuera de casa (por ejemplo, hoteles), seguro de los inquilinos y del hogar, y alquiler equivalente de los propietarios de las residencias.
El alquiler y el “alquiler equivalente de los propietarios” son, con mucho, los más significativos.
Este último trata de equiparar a los propietarios de viviendas con los inquilinos. Refleja esencialmente lo que los propios propietarios pagarían por alquilar su casa, dijo Cristian deRitis, economista jefe adjunto de Moody’s Analytics.
La vivienda es el gasto más importante para el consumidor medio. La ponderación global del IPC lo refleja: La vivienda representa el 33% del mismo, la mayor parte de cualquier categoría. Por lo tanto, la vivienda tiene un gran impacto en la inflación general de un mes a otro.
La categoría de vivienda ha subido un 6.9% en el último año.
El mercado del alquiler y de la vivienda se enfría
La escasa demanda ha hecho que los precios de las viviendas y los alquileres se enfríen o se moderen en muchas zonas de Estados Unidos.
Los listados de nuevas viviendas en Estados Unidos durante el mes, hasta el 6 de noviembre, descendieron un 17,5% en comparación con el mismo periodo del año anterior, según Redfin, una agencia inmobiliaria. El precio de venta típico, 359,000 dólares, bajó más de un 8% desde su máximo de 392,000 dólares en junio, según Redfin.
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La demanda de hipotecas ha disminuido a medida que los tipos subían de forma constante hasta alcanzar un máximo reciente superior al 7%, aunque los tipos bajaron bruscamente la semana pasada.
Mientras tanto, la inflación de los alquileres se ha ralentizado en 2022 respecto al ritmo vertiginoso del año pasado, según los datos de Zillow.
Los estadounidenses pagaron una media de 2,040 dólares de alquiler en el mercado a 31 de octubre, según el Índice de Alquileres Observados de Zillow, que está ajustado estacionalmente.
Ese precio de alquiler subió un 0.31% respecto al mes anterior, el 30 de septiembre. Pero el ritmo de ese crecimiento se ha ralentizado durante cuatro meses consecutivos. En comparación, los alquileres habían subido alrededor de un 1% en el mes comprendido entre finales de mayo y finales de junio. La inflación de los alquileres rozó el 2% mensual en julio y agosto de 2021, según datos de Zillow.
Por qué los precios de la vivienda van a la zaga
El IPC de la vivienda ha ido históricamente cuatro trimestres por detrás de los cambios en el precio de la vivienda, lo que sugiere que la vivienda “seguirá ejerciendo presión al alza sobre la inflación general hasta la primera mitad de 2023”, según deRitis.
El efecto de retraso se debe en gran medida al tiempo que tardan los contratos de alquiler en renovarse. Los propietarios suelen renovar los contratos cada 12 meses, lo que significa que la dinámica actual de los precios no se reflejará en los nuevos contratos durante un año.
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En este sentido, la vivienda es algo atípico entre otras categorías del IPC. Los consumidores no aceptan pagar el mismo precio por el pollo o los huevos durante todo un año, por ejemplo.
“La vivienda tiene algunos aspectos únicos”, dijo deRitis.
Y el alquiler tiende a ser “pegajoso”, según los economistas, lo que significa que el importe total del alquiler mensual no suele disminuir, sino que tiende a permanecer igual o a aumentar con cada nuevo contrato.