Por Sarah 0'Brien - CNBC
A pesar de los indicios de que el mercado inmobiliario se está enfriando, los compradores de viviendas siguen sintiendo el golpe de los precios elevados y tasas de interés más altas.
La tasa promedio de una hipoteca de tasa fija a 30 años es del 6.7% desde la semana pasada, frente al 3.3% a principios de 2022, según Mortgage News Daily.
Además, los precios de las viviendas (en promedio 435,000 dólares) han subido un 13.1% desde hace un año, según el portal Realtor.com.
La cantidad que se paga en intereses puede hacer una gran diferencia para los compradores. Por ejemplo, en una hipoteca de 300,000 dólares al 6.5% durante 30 años, los pagos mensuales entre el principal y los intereses serían de 1,896 dólares.
Ese mismo préstamo al 3% supondría un pago de 1,264 dólares (632 dólares menos). A estos pagos hay que añadir otros gastos, como los impuestos sobre la propiedad o el seguro hipotecario.
Sin embargo, hay formas de reducir el costo de la compra de una casa.
Aunque no existe una sola manera de hacerlo, los potenciales compradores pueden evaluar las distintas opciones disponibles y considerar si alguna de ellas se ajusta a su situación.
Aquí presentamos algunas opciones.
Las Hipotecas de Tasa Variable: una buena opción a corto plazo
Es posible que valga la pena considerar una Hipoteca de Tasa Variable (ARM, por sus siglas en inglés).
Con una ARM, puede acceder a una tasa inicial más baja en comparación con una hipoteca tradicional de tasa fija.
La tasa de interés se fija durante un período de tiempo determinado (siete años, por ejemplo), y luego se ajusta al alza, a la baja o se mantiene igual, dependiendo de la situación de las tasas de interés en ese momento.
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Aunque hay un límite en cuanto a la variación de las tasas de interés, los expertos recomiendan asegurarse de que podrá pagar la tasa máxima si le toca pagarla en el futuro.
Como expusimos más arriba, unos pocos puntos porcentuales pueden suponer una gran diferencia en la cuota mensual.
Tenga en cuenta, sin embargo, que en cualquier momento antes de que la tasa se ajuste usted puede refinanciar su hipoteca, según Stephen Rinaldi, presidente y fundador de Rinaldi Group, un agente hipotecario que vive en Philadelphia.
En caso de que prevea mudarse antes de que expire el período de la tasa inicial, una ARM puede ser una buena opción. Sin embargo, como es imposible predecir las condiciones económicas futuras, es prudente considerar la posibilidad de que no pueda mudarse o vender.
Además, si la tasa de interés de la ARM no es mucho más baja que la de una tasa fija, puede que el dinero que se ahorre no compense el estrés de la incertidumbre.
Rinaldi dijo que, aunque algunos prestamistas no ofrecen grandes descuentos en las tasas de interés, ha visto algunas más bajas, de un punto porcentual o más.
Las hipotecas por 15 años ayudan a ahorrar dinero en intereses
Aunque la hipoteca típica es de 30 años, un préstamo más corto con una tasa de interés más favorable puede ser beneficiosa. La tasa media para un préstamo a 15 años será del 6% a partir del viernes, según Mortgage News Daily.
Además, esa opción ayuda a ahorrar un montón en intereses a lo largo del tiempo del préstamo y a ganarle dinero al valor de la casa más rápidamente (lo que se conoce como equity, en inglés).
Por ejemplo, una hipoteca de 300,000 dólares a 30 años, con una tasa fija del 6.5%, supondría pagar 382,786 dólares en intereses durante el tiempo del préstamo.
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En comparación, una hipoteca a 15 años, incluso con la misma tasa, implicaría el pago de 170,438 dólares en intereses durante el préstamo.
"No se trata solo de la diferencia de tasas, sino también del equity", dijo el planificador financiero certificado David Demming, presidente de Demming Financial Services en Aurora, Ohio.
Demming agregó que, si el pago más alto presiona demasiado su presupuesto, puede que ésta no sea la mejor ruta.
Programas para primeros compradores
Si usted no ha comprado una vivienda nunca antes o lo está haciendo con medios limitados, es probable que califique para uno de los programas federales disponibles que ayudan a comprar con un pago inicial más bajo y costos de cierre reducidos.
Además, los gobiernos estatales y locales suelen ofrecer subvenciones o préstamos sin intereses para ayudar a los compradores a cubrir el pago inicial y los gastos de cierre.
Comprar la vivienda donde está alquilado
A veces, un posible comprador de vivienda puede no cumplir con los requisitos para obtener una hipoteca de forma inmediata debido a problemas de crédito o a un historial laboral corto.
O puede que necesite más tiempo para ahorrar para el pago inicial, pero quiere vivir en una casa y permanecer en ella.
En esos casos, puede tener sentido considerar un contrato de leasing o de alquiler con opción de compra.
Un aspecto común de estos acuerdos es que una parte del alquiler mensual se deposite en una cuenta como depósito en garantía hasta la fecha de compra, un par de años más tarde, momento en el que la cantidad depositada se destina a los gastos de cierre o al pago inicial.
El riesgo es que, si usted se va o no puede cumplir con la obligación contractual, el dinero se pierde.
Si considera la posibilidad de seguir este camino, es importante hacer la debida diligencia y asegurarse de que entiende las condiciones del contrato, incluido el tipo de hipoteca al que puede optar en esa propiedad y cómo se fijará el precio de compra, dijo Demming.
Comprar "puntos" y recortar gastos de cierre
Es posible que pueda negociar los costos de cierre, así como los honorarios que paga por varios aspectos del proceso de compra de una vivienda, u optar por una compañía de venta más barata.
También puede comprar "puntos" adicionales (un punto vale el 1% del importe del préstamo) para obtener un tipo de interés más bajo.