Por Linda Shi, Jason Spicer y Zachary Lamb - The Conversation
¿Cuando oye las palabras 'parque de tráilers' o 'parque de casas rodantes' en qué piensa? ¿Crimen? ¿Pobreza? ¿Vulnerabilidad ante desastres naturales? Esas percepciones negativas reflejan el estigma, reforzado en la cultura popular, que muchas personas en Estados Unidos asocian a los parques de casas prefabricadas, nombre oficial de estas viviendas según normas federales adoptadas desde 1976.
Más de 20 millones de personas viven en casas prefabricadas en Estados Unidos, más que en las viviendas públicas y las de alquiler subvencionadas por el Gobierno combinadas. Sin embargo, algunos planificadores urbanos e investigadores sobre hogares asequibles, ven estos parques como un problema. Nosotros, en cambio, creemos son parte de la solución a la crisis de vivienda.
Somos especialistas en planificación urbana. Estudiamos la vulnerabilidad climática, el desarrollo económico de las comunidades y la equidad en el uso del suelo urbano. Nuestra investigación sugiere que los falsos estereotipos impiden que académicos y políticos consideren la posibilidad de que las casas móviles ayudarían a resolver la crisis de la vivienda asequible y el cambio climático. Estas son algunas percepciones erróneas sobre esta forma de vivienda tan popular.
Estereotipo 1: Las casas prefabricadas son de mala calidad
Mucha gente piensa que están mal construidas pese a que estas estructuras, a diferencia de las casas edificadas sobre el terreno, deben cumplir las normas de seguridad federales desde 1976. Estas pautas han ido actualizándose periódicamente, a menudo en respuesta a catástrofes.
Hoy, las nuevas viviendas construidas en fábricas, bien instaladas, pueden compararse con las edificadas en el lugar en cuanto a resistir el viento, el fuego y otras amenazas de desastre.
Las casas prefabricadas cuestan la mitad por pie cuadrado, en comparación con las construidas sobre el suelo, en parte porque es más fácil, predecible y barato edificar viviendas en fábricas. Muchos de los problemas asociados a este tipo de hogares se deben a la instalación, mantenimiento de los parques y fallas de infraestructura.
No importa cuán bien estén hechas, los residentes pueden sufrir si están fijadas sobre cimientos inestables o si los dueños de los lotes permiten daños en la red de agua, electricidad y alcantarillados.
Estereotipo 2: Los parques de viviendas permiten el abuso de propietarios de terrenos
Aunque muchos residentes de casas prefabricadas son propietarios de sus hogares, podrían no ser los dueños del terreno sobre el que se asientan, y esto puede dejarlos a merced de los inversores y operadores de parques.
Pese a sus etiquetas de 'móviles' o 'rodantes', trasladarlas es costoso y difícil, por eso no pueden ser reubicadas fácilmente si los propietarios de los lotes dejan que se deterioren las condiciones del terreno, suben la renta o desalojan a los residentes.
Pero existen otras alternativas. Los habitantes de más de 1,000 parques de casas prefabricadas en Estados Unidos han adquirido en conjunto sus tierras, creando la cooperativa Resident Owned Communities.
Este modelo les permite tener control sobre sus hogares y vecindarios, también les ayuda a preservar la asequibilidad y a discutir problemas como su vulnerabilidad ante desastres climáticos.
Estereotipo 3: Los parques de casas prefabricadas no son urbanos ni densos
Estos parques suelen considerarse rurales o de baja densidad poblacional y, por ende, irrelevantes para las necesidades de vivienda urbana. Sin embargo, un 61% de todas las casas prefabricadas están ubicadas en un área metropolitana y un 8% en centros urbanos.
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La densidad de estas comunidades, de ocho a 15 viviendas por acre, suele ser mayor que la de vecindarios cercanos. En Houston, Texas, por ejemplo, muchos de estos parques están situados en zonas suburbanas próximas al distrito central de negocios. En todo caso, la zonificación local de muchas ciudades limita la densidad de estos complejos.
Estereotipo 4: Los parques de viviendas están desconectados de los vecindarios aledaños
Sus críticos aseguran que estos parques están desconectados de las comunidades cercanas, pero en realidad este patrón aplica a la mayoría de vecindarios residenciales construidos en Estados Unidos desde la Segunda Guerra Mundial, incluyendo comunidades cerradas y vías sin salida. Los residentes de estos sitios aprecian la privacidad, seguridad y cohesión que los patrones de sus calles les ofrecen.
Los reglamentos de zonificación sesgados también refuerzan el aislamiento de los parques de casas prefabricadas al exigirles que estén separados y ocultos tras altas cercas. Cuando las redes de calles fragmentadas crean problemas para los residentes, como que no sean fácilmente transitables, estos pueden ser resueltos reconectando las vías.
Los desafíos reales
Aunque estos estereotipos no reflejan la realidad, los parques de viviendas prefabricadas sí enfrentan retos reales.
Los gobiernos locales y propietarios de parques suelen estar ansiosos por darle a estos espacios “un uso más elevado y mejor”, que a menudo significa desalojar a los residentes para construir un proyecto comercial o viviendas más caras.
Los inversores de capital privado, fondos de pensiones y fondos soberanos están comprando parques de casas prefabricadas, que consideran inversiones con una rentabilidad segura y cuando los reconstruyen, pueden desalojar a los inquilinos con pocos recursos.
Además son cada vez más vulnerables a los efectos del cambio climático. Las reglas sesgadas de zonificación han forzado a muchas de estas comunidades a ubicarse en tierras menos atractivas, incluyendo sitios propensos a inundaciones, áreas industriales y bordes de autopistas.
En una revisión de 2021, hallamos que un 22% de los parques de casas prefabricadas en nueve estados estaban situadas en terrenos inundables de 100 años, es decir zonas con un 1% de probabilidad de inundación cada año.
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También son comunes en regiones propensas a huracanes como Florida, Louisiana y Texas. Aunque las actualizaciones a las normas de construcción han mejorado sustancialmente la seguridad de estas casas, las tormentas cada vez más feroces siguen siendo una amenaza real.
Las infraestructuras envejecidas, que incluyen redes de alcantarillado, electricidad y agua, son altamente vulnerables al calor extremo, viento, sequías, inundaciones e incendios forestales. Como los residentes usualmente perciben ingresos bajos, tienen pocos recursos para responder cuando eventos extremos los golpean.
Viviendas prefabricadas, resiliencia y justicia
La evidencia demuestra que este tipo de vivienda puede superar esos retos con apoyo económico, político y técnico.
Hasta hoy, 20 estados han adoptado leyes que ayudan a los residentes a comprar los parques de casas donde viven. Ese tipo de políticas ayudó a ROC USA, una empresa social sin fines de lucro, a crear una red de más de 280 comunidades de propiedad cooperativa de capital limitado que albergan a más de 18,000 hogares que son propiedad de sus habitantes.
ROC USA otorga préstamos de bajo costo a residentes que son parte de las cooperativas para que puedan comprar sus terrenos e invertir en mejoras estructurales como renovar el sistema de agua, alcantarillado y electricidad. Su red regional de expertos en viviendas después ayudan a las comunidades, por lo menos por una década, a desarrollar y fortalecer sus habilidades para manejar los parques en los que habitan.
Por más de tres décadas, ninguna comunidad de ROC USA ha fallado en pagar sus préstamos o ha vendido sus parques. Muchas han adoptado medidas en respuesta al cambio climático, como construir refugios contra tormentas y centros comunitarios, mejorar las redes de drenaje y facilitar respuestas de emergencia, como recoger los árboles tras la lluvia, y otras formas de apoyo mutuo.
Cuando los residentes son los propietarios, los parques de casas prefabricadas puede pasar de ser sitios de estigma y vulnerabilidad a convertirse en comunidades estables y resilientes"
Linda Shi, Jason Spicer y Zachary Lamb especialistas en planificación urbana
Otras comunidades manejadas por sus residentes están invirtiendo en energía renovable y eficiencia energética, reduciendo las emisiones de gases invernaderos y los costos para sus habitantes.
Algunos políticos están prestando atención. El plan de viviendas de 2022 de la Administración Biden incluye un amplio apoyo a los parques de casas prefabricadas.
El gobernador de California, Gavin Newsom, pidió incrementar los fondos estatales para preservarlos como viviendas asequibles. Recientemente, el Departamento de Energía adoptó normas de eficiencia más ambiciosas para reducir los costos para los residentes de casas prefabricadas.
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En nuestra opinión, estos esfuerzos deberían estar acompañados con legislaciones que protejan los parques y a sus residentes y expandan el modelo de cooperativas ROC. Las autoridades podrían establecer leyes que ofrezcan a los inquilinos la oportunidad de comprar el sitio que rentan y otorgarles préstamos e incentivos a las cooperativas.
Décadas de experiencia demuestran que, cuando los residentes son los propietarios, los parques de casas prefabricadas puede pasar de ser sitios de estigma y vulnerabilidad a convertirse en comunidades estables y resilientes.
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